Как удержать актив: проблемы аренды земли государственной собственности

ВИТАЛИЙ ЖАДОБИН
Адвокат, управляющий партнер ЮК SENSUM, член экспертной группы PROFI Hub.

Извечный передел активов и борьба с «тяжелыми последствиями бандитского режима предшественников» вынуждают украинские правоохранительные органы предпринимать меры — возвращать в полноправную государственную собственность «розданные» земельные массивы. Это касается и тех участков, которые были переданы в аренду для ведения фермерского хозяйства еще до момента внедрения в правоотношения демократических элементов конкурсности.

Алгоритм действий правоохранителей (органов прокуратуры) выглядит следующим образом. Сначала какое-либо заинтересованное лицо подает в прокуратуру обращение о нарушениях, допущенных при передаче земельного массива в аренду. В ответ правоохранители проводят проверку и устанавливают факт нарушений. И как следствие — гражданский или хозяйственный иск органов прокуратуры, поданный в интересах нашего государства.

Следует отметить, что возвращение земельных массивов в собственность государства в таком случае предполагает, что суд признаёт:

· незаконность распорядительных актов органов власти о предоставлении разрешения на разработку землеустроительной документации;

· незаконность распорядительных актов об утверждении документации и предоставлении земельного участка в аренду;

· недействительность заключенного договора аренды;

· необходимость отмены государственной регистрации права аренды и, как следствие, требование к фермеру вернуть землю в государственное владение.

Как возникало право аренды государственной земли

Цепочка правоотношений физического лица с государством выглядит следующим образом. Государство (в лице Госземагентства, ныне Госгеокадастра) предоставляет разрешение на разработку проекта землеустройства на отведение соответствующего земельного массива. После этого Геокадастр согласовывает и утверждает проект землеустройства, далее — заключает с фермером договор аренды земли. Право на аренду необходимо зарегистрировать в Государственной регистрационной службе — это становится официальным признанием наличия у фермера такого права. И последний этап в этой цепочке — посещение территориального подразделения фискальной службы. Оно проводит начисление арендной платы по договору и контролирует своевременность и полноту ее оплаты.

Требования каждого государственного органа к заявителю нормативно закреплены, поэтому какой-либо диалог в данном случае практически невозможен. Любое «неловкое» движение со стороны потенциального арендатора грозит отказом на любом из этапов получения права аренды.

Впрочем, успешно преодолев вышеуказанные испытания и регулярно выполняя обязанности по договору (в том числе обязанности по наполнению бюджета страны), государство вновь является к фермеру. На этот раз в обличии органов прокуратуры – уже четвертого звена в линейке компетентных органов «по вопросам добросовестного землепользования». Цель визита — предъявить требования о возврате земельного массива обратно в государственное владение.

Закон в действии

Лучшее понимание проблемы может обеспечить конкретный кейс. Опишу одну ситуацию, которая имела место в моей собственной практике.

Итак, конец 2013 года. В один из местных судов Киевской области органы прокуратуры подали иск. Ответчики — Главное управление Госземагентства в Киевской области и фермер. Они и являлись сторонами договоров об аренде земельных участков. В процессе фигурировало и третье лицо — структурное подразделение регистрационной службы Минюста, регистрировавшее права аренды по таким договорам.

В обосновании иска прокурор утверждал, что выявил нарушения действующего законодательства в порядке передачи государственной земли в аренду. А если говорить конкретно, он обнаружил что:

· физическое лицо — фермер, надлежащим образом не обосновал размеры соответствующих земельных участков с учетом возможности их обработки;

· не обосновал необходимость в большой площади таких участков;

· не указал перспективы деятельности фермерского хозяйства;

· не предоставил подтверждение наличия сельскохозяйственной техники для обработки земельных массивов.

Яблоком раздора послужила несогласованность правовых норм, определяющих порядок выделения государственной земли в аренду. Они закреплены в Земельном кодексе Украины и Законе Украины «О фермерском хозяйстве».

Если потенциальный фермер заинтересован в использовании государственной земли для своей деятельности, он обращается к компетентному государственному органу с заявлением о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства. Так гласят положения ст. 123 Земельного кодекса Украины. В документе указывается ориентировочный размер участка и его целевое назначение. К заявлению должны прилагаться графические материалы, отображающие место расположения и размер участка земли.

При этом положения данной статьи устанавливают запрет на истребование каких-либо дополнительных материалов и документов. Тут же указан перечень оснований для отказа в предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства. А вот положения ст. 7 Закона Украины «О фермерском хозяйстве» предусматривают несколько иные требования к заявлению заинтересованного лица:

· указание желаемого размера и места расположения участка,

· количество членов фермерского хозяйства, наличие у них права на бесплатное получение земли в собственность,

· обоснование размеров земельных участков с учетом перспектив деятельности фермерского хозяйства,

· документы, подтверждающие наличие опыта работы в сельском хозяйстве или наличие образования, полученного в аграрном учебном заведении.

Из-из таких противоречий каждая из сторон спора придерживалась своей «правды» в этом вопросе. Истец в своей позиции акцентировал внимание на специальности правовых норм Закона Украины «О фермерском хозяйстве». А позиция ответчика строилась на приоритетности норм Земельного кодекса Украины по отношению к нормам закона.

Кроме того, параллельным аргументом защиты было обращение к практике Европейского суда по правам человека. Она является источником материального права Украины в силу положений ст. 17 Закона Украины «Об исполнении решений и применении практики Европейского суда по правам человека».Всем специалистам в данной сфере известны такие «позитивные» к применению в рамках защиты примеры судебной практики ЕСПЧ, как «Стретч против Соединенного Королевства», «Федоренко против Украины» и прочие. Основная идея заключается в определении критерие
в возможности вмешательства государства в право лица на мирное владение имуществом.

В начале 2016 года «точку» в подобных спорах поставил Верховный Суд Украины, сделав вывод о приоритетности положений ст. 7 Закона Украины «О фермерском хозяйстве» по отношению к положениям ст. 123 ЗК Украины (постановления ВСУ от 03.02.2016 и 11.05.2016 в делах № 6-2902цс15 и № 6-2903цс15 соответственно). Вместе с тем в этих же судебных решениях ВСУ признал необходимость применения и практики ЕСПЧ и разъяснил критерии «оправданности» ее применения. Направляя дела (№ 6-2902цс15 и № 6-2903цс15) на новое рассмотрение в суды первой инстанции, ВСУ обосновал это необход
имостью проверки обстоятельств:

· действительности волеизъявления лица на создание фермерского хозяйства для производства продукции, ее переработки и реализации для получения прибыли на земельных участках, предоставленных в аренду;

· фактической обработки арендованной земли, созданным фермерским хозяйством.

Тем самым ВСУ указал на необходимость установления обстоятельств непосредственного воплощения в жизнь намерений лица по отношению к арендованному массиву.

Исходя из указанной позиции ВСУ, напрашивается вывод, что отстаивание права на землю напрямую зависит от надлежащего подтверждения фермером практической реализации своих намерений.

Возвращаясь к нашему кейсу необходимо отметить, что после непростых стадий рассмотрения дела в первой, апелляционной и кассационной инстанциях спор был передан в ВСУ для пересмотра принятого по нему судебного решения (по ч. 4 ст. 355 ЦПК Украины). По мнению защиты, суды предыдущих инстанций не приняли во внимание наличие у фермера соответствующего бизнес плана развития фермерского хозяйства, сам факт создания лицом фермерского хозяйства, документальное подтверждение осуществления хозяйственной деятельности и т.д. Это и повлекло за со�
�ой неправильное решение спора.

Остается с нетерпением ждать вердикт высшего судебного органа в системе судов общей юрисдикции Украины. Вот только из-за действующей судебной реформы, он, скорее всего, появится еще нескоро.

Не ошибается тот, кто ничего не делает

Увы, возникновение таких проблемы у лица, владеющего подобным активом, неизбежно. Поэтому, вступая на путь аграрного предпринимательства, человек должен быть готов к тому, что в какой-то период с огромной вероятностью появятся лица, желающие лишить его актива. Актива, в который уже вложено много сил, средств и времени.

Ввиду этого не лишним будет вспомнить положения ст. 21 Закона Украины «Про аренду земли». Они гласят, что если договор аренды земли признают недействительным, полученная арендодателем (в нашем случае – государством) плата за фактический срок аренды не возвращается.

Приступая к такой деятельности необходимо уже с этапа оформления документов иметь четкое понимание не только всех процессов операционной составляющей бизнеса, но и чистоты юридической плоскости проекта. Как показывает практика, лицо в любом случае принимает на себя риск не только высокой вероятности досрочного расторжения действующего договора аренды, но и признания такого договора недействительным. Даже в случае продолжительного владения земельным активом.

«Трудности существуют для того, чтобы их преодолевать»,

— Ральф Уолдо Эмерсон
Каждая проблема имеет множество вариантов ее решения в рамках украинского законодательства. Стоит ли действовать самому или целесообразнее доверить ее решение профессионалам, каждый определяет сам.

Тем, кто сражается за свой актив, рекомендую, кроме прочего, изучить следующие судебные решения по вопросам аренды земли:

· определение Высшего административного суда Украины от 13.04.2016 года по делу № К/800/53172/15 по исковому заявлению прокуратуры о недействительности приказов о предоставлении разрешения на разработку землеустроительной документации (появившееся уже после правовой позиции ВСУ от 03.02.2016 в деле № 6-2902цс15);

· определение Высшего административного суда Украины от 14.12.2016 года по делу № К/800/14489/16 по исковому заявлению прокуратуры о недействительности приказов о предоставлении разрешения на разработку землеустроительной документации (также появившееся уже после правовой позиции ВСУ от 03.02.2016 в деле № 6-2902цс15);

· постановление Верховного Суда Украины от 11.05.2016 по делу № 6-824цс16 по исковому заявлению прокуратуры о недействительности договоров аренды земли (относительно вопросов нормативной денежной оценки земли, переданной в аренду).

Каждое из них может быть предметом отдельного аналитического материала в рамках анализа судебных споров по вопросам арендных отношений.
-----------------

Для пошуку виробників і дистриб'юторів, експортерів і імпортерів товарів і послуг в Україні і за кордоном - скористайтеся базою даних компаній "КОМПАСС Україна": Безкоштовна версія www.demo.kompass.ua

Как удержать актив: проблемы аренды земли государственной собственности

Останні новини компаній по темі